Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono cresciuti del 4,7% rispetto a un anno prima, contro il 5,1% del primo trimestre e il 5,4% del secondo trimestre 2025. È il ritmo più basso dal terzo trimestre del 2024. Nell’area euro l’aumento è del 4,0%, lo stesso valore registrato dall’Italia, che rallenta dopo il 5,1% di inizio anno.
Le stime Eurostat pubblicate il 1° ottobre mostrano un mercato europeo che continua a salire, ma con andamenti molto diversi da Paese a Paese: il Portogallo segna +16,5% in un anno, mentre in Francia, Lussemburgo e Finlandia i prezzi sono più bassi di dodici mesi fa.
Una mappa a due velocità
Tra i 26 Paesi con dati disponibili, la crescita più forte si concentra nella periferia meridionale e orientale dell’Unione. Dopo il Portogallo vengono Bulgaria (15,5%), Lituania (14,3%), Slovacchia (13,6%) e Croazia (12,7%). La Spagna, con il 12,1%, resta l’unica grande economia con una crescita a due cifre, come la Romania.
All’estremo opposto ci sono i mercati che non hanno ancora ritrovato slancio dopo la stretta monetaria del 2022-2023. La Finlandia (−2,7%), il Lussemburgo (−2,2%) e la Francia (−0,8%) sono gli unici tre Paesi con prezzi in calo su base annua. La Germania è quasi ferma (+0,6%), il Belgio cresce del 2,1%. L’Italia, al 4,0%, è sesta partendo dal basso: solo cinque Paesi fanno meno.
Su base trimestrale il quadro italiano è meno debole di quanto suggerisca il dato annuo. Tra il primo e il secondo trimestre i prezzi in Italia sono saliti dell’1,7%, più che nell’UE (1,2%) e nell’area euro (1,1%). Il rallentamento della variazione annua dipende in parte dal confronto con il secondo trimestre 2025, quando l’aumento trimestrale era stato del 2,8%.
Germania e Francia, i grandi mercati fermi
La frenata europea viene soprattutto dai due maggiori mercati dell’area euro. In Germania la crescita annua è scesa in cinque trimestri dal 3,8% allo 0,6%; in Francia i prezzi sono calati per tre trimestri consecutivi rispetto al trimestre precedente (−0,8%, −0,7% e −0,8%) e la variazione annua è tornata negativa. Entrambi i Paesi restano sotto i massimi toccati nel 2022: la Germania dell’8,3%, la Francia del 6,6%.
La Spagna va nella direzione opposta. Da sei trimestri la crescita annua è sopra il 12%, e nel secondo trimestre ha rallentato solo di poco, dal 12,8% al 12,1%. L’Italia ha seguito un percorso più regolare: dal terzo trimestre del 2024 la variazione annua oscilla tra il 3,7% e il 5,1%, senza le ampie oscillazioni dei mercati del Nord.
Il grafico animato ripercorre i dieci anni trimestre per trimestre: la Spagna che raddoppia i prezzi, la Germania che sale fino al 2022 e poi scende, l’Italia ferma fino al 2020 e in ripresa solo dopo.
In termini reali la crescita è quasi azzerata
Il rallentamento arriva mentre lo shock energetico ha spinto di nuovo l’inflazione verso l’alto. Tra aprile e giugno l’indice armonizzato dei prezzi al consumo è cresciuto in media del 3,0% sia in Italia sia nell’area euro. Al netto dell’inflazione, l’aumento dei prezzi delle case nel secondo trimestre si riduce quindi a poco meno dell’1% sia in Italia sia nell’area euro.
Per l’Italia c’è poi un divario di lungo periodo. Rispetto alla media del 2015 i prezzi delle abitazioni sono saliti del 21,0%, contro il 68,6% dell’UE, il 53,5% della Germania e il 25,5% della Francia. In Spagna sono raddoppiati (+100,6%). Fino al 2020 il mercato italiano è rimasto sostanzialmente fermo sui livelli del 2015, e la crescita è iniziata solo dal 2021: per questo, nonostante gli aumenti degli ultimi due anni, la distanza dal resto d’Europa resta ampia.
Nuove ed esistenti: in Italia rallentano entrambe
In Italia il rallentamento riguarda tutti i segmenti del mercato. I prezzi delle abitazioni esistenti sono cresciuti del 3,7% su base annua, dal 4,6% del primo trimestre. Quelli delle abitazioni nuove sono saliti del 5,0%, dal 6,7%. Nell’area euro le abitazioni esistenti crescono del 3,9% e quelle nuove del 4,3%.
I prossimi trimestri diranno se la frenata europea si consoliderà. L’inflazione non dà segnali di rientro: secondo la stima preliminare, a settembre è salita al 4,1% in Italia e al 3,8% nell’area euro. Con prezzi al consumo in crescita a questi ritmi, anche un aumento nominale dei prezzi delle case intorno al 4% si traduce in valori reali quasi stabili, e chi vende in Germania o in Francia continua a farlo a prezzi più bassi di quattro anni fa.
